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2019年10月増税決定！　 増税前と後でマイホーム購入はどう変わる？

公開 2018/10/31

編集部 モティ

編集／ライター。千葉市生まれ、千葉市在住。甘い物とパンと漫画が大好き。土偶を愛でてます。私生活では5歳違いの姉妹育児に奮闘中。★Twitter★ https://twitter.com/NHeRl8rwLT1PRLB

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まずはチェック！マイホーム購入、いつまで8％？

もしも増税前に住宅購入をしたい場合、いつまでに契約をすればいいのでしょう？

建売住宅と注文住宅とでそのタイミングは変わります。

【建売の場合】

2019年3月末には増税前の駆け込み需要が予想されるため、人出や資材が不足し、工期の遅れが生じる可能性も。

短納期での工事はトラブルが起こるケースも多いので、余裕を持ったスケジューリングが必要です。

増税前と増税後で恩恵を比較！ 「負担軽減制度」利用シミュレーション

話を聞いたのは…

株式会社エフピーウーマン
ファイナンシャルプランナー　キャリア・デベロップメント・アドバイザー

武田明日香さん

住宅ローン減税とすまい給付金

消費税が５％から８％に上がる直前には駆け込み消費が集中し、増税後に景気が冷え込みました。

金額の大きい住宅は特に影響力大。

そこで政府は増税後の住宅購入を後押しする制度を設けています。

そのひとつが「住宅ローン減税」で、住宅ローン残高の１％を１０年間所得税から控除する制度。

初年度は確定申告が必要ですが、翌年以降は年末調整だけでＯＫです。

ただしこの「住宅ローン減税」は所得が低いと恩恵が限られる仕組み。

それを補う制度が、「すまい給付金」で、年収が低いほど支給額もアップします。

しかも消費税が１０％になると、適用条件が緩和されることが決定しています！！

すまい給付金

※給付は一度限り

これまで年収510万円以下の世帯が対象だった「すまい給付金」ですが、増税のタイミングで年収510万円以上775万円以下の世帯も給付対象に。

特に増税前は支給額がゼロの年収510万円前後の人にとっては、増税後には支給額40万円と大きな恩恵がありそうです。

（給付対象は、消費税引き上げ後の10％が適用された住宅を購入した場合）

とはいえ、建物にかかる消費税が２％上がれば相当な金額になります。やはり増税前に買った方が得では？　

実際どうなのか、２つの家族モデルを使って、おおよその金額を見てみましょう。

（※①②③すべて金利1.5％固定、借入期間35年で設定　※所得税額、住民税額を算出し、今後10年間一定として計算）

8％時と10％時の負担増減をシミュレーション

※シミュレーションはあくまで目安です。

【モデル①　住宅購入を考える標準的な家庭】

消費税８％時に対象外だったすまい給付金が１０％時に3０万円支給されます。
増税で建物代に支払う金額も２％（３０万円）増えますが、それを差し引いてもプラスマイナスゼロ。

【モデル②　①より年収・借入が少ない家庭】

制度による恩恵が増税分の負担を上回り、10万円プラスになります。

【モデル③　長期優良住宅購入、高額所得層】

すまい給付金の支給なし。
単純に建物価格の増税分（30万円）のみ負担が増える。

恩恵の度合いは年収や借入金額など諸条件によって変動します。

国土交通省のすまい給付金のサイトに、給付金額や控除額を簡単に算出できるページがあるので、利用してみては？

【すまい給付金シミュレーションはこちら】

シミュレーションの結果「やはり増税前に買いたい」と思うなら、実施予定まで１年を切った今、早めに検討を。

物件を見に行く前には、返済できる額や今後のライフプランなどを確認して臨みましょう。

ノープランで物件を見ると「欲しい」という気持ちが冷静な判断を狂わせがち。

住居費は手取り収入の２５％以内に抑えるなど最低限の予算感を持った上で、制度利用の損得はプラスα程度に考えておきましょう。

住宅ローンを組むときの注意点

モデルハウスなどに出掛けて実際にステキなおうちを目の当たりにすると、予算オーバーでも「一生に一度の買い物。頑張ればいいか」と考えてしまうもの。

見学前にある程度の予算感を持っておけば無理な買い物をしなくて済みます。

住宅ローン額を算出する際には、まず「借りられる額」と「返せる額」は違うということを念頭に置きましょう。

例えばフラット35だと年収の35％までが借入可能ですが、このときの「年収」とは、社会保険料などが引かれる前の金額です。

借入金額を決める際には、手取りベースで考えること、月々の返済額が現在の生活レベルで無理なく返せるものであることが重要。

例えば、いま支払っている家賃を負担に感じていないのなら、その金額を月々の返済額の目安にするのも一つです。

見落としがちなメンテナンス費用についても考えておきましょう。

戸建ての場合、水回りや外壁などだいたい10年単位で何かしらのメンテナンスが発生しますが、持ち家は賃貸と違って自分自身でメンテナンス費を用意しなくてはなりません。

1回のメンテナンスに掛かる費用を100～200万円と考えて、月々1～2万円は積み立てしておきたいところ。

ですので、例えば現在の家賃が8万円なら…

と考えれば、無理のない借入額が見えてきます。

また、住宅購入のために積み立てている貯金があるなら、住宅購入後も貯金を続けてメンテナンスに充てる…という方法もあります。

住宅ローンの返済期間は、なるべく長く取って月々の負担額を少なくするのが定石ですが、基本的には定年（65歳前後）までに支払いが終わる期間で設定すること。

返済完了時の年齢が65歳を超えてしまうようなら、定年からその年齢までの間の返済をどうするのか…相続の予定があるのか、退職金を充てるのか、ある程度の見通しをつけておきましょう。

ちなみにこのご時勢、ボーナスはないものとして返済プランを立てるのが安心です。

低金利はいつまで？　変動金利、固定金利はどちらを選ぶ？

長らく続いている「超低金利時代」ですが、2018年10月にフラット35の金利が0.05％引き上げられ、少しずつ上昇傾向にあります。

それでも変動金利は各社1％を切り、まだまだ低い水準といえます。

最初は変動金利を選んでおいて推移をマメに確認し、金利が上昇してきたら固定金利に変更するのが理想のかたち。

この低金利がいつまでも続くと考えず、返済プランを立てる際には仮に金利が上昇した場合でも家計で吸収できるかどうか、きっちりシミュレーションしておくと安心です。

「頭金ゼロ」本当にOK？

最近よく耳にする「頭金ゼロでの住宅購入」ですが、こちらも注意が必要。

一戸建てやマンションに関わらず、新築物件は「新築プレミアム」といって約1～2割上乗せされています。そのため、1日でも人が住んだ時点で価値が1～2割下がるといわれています。

万が一、家を手放さなくてはならない状況になった際、「頭金ゼロ」だと家を売却しても負債が残るリスクが高くなります。

できれば、物件価格の1～2割でも頭金を確保してからマイホーム購入の検討を始めましょう。

「増税」にとらわれすぎないのも大切！

過去の増税時には、増税前に高騰した物件価格が増税後の需要の冷え込みを受けて下落する…というケースも見受けられました。

増税前は、メーカー側も強気なので価格交渉がしづらい、契約を急がされる…などのデメリットもあります。

「なにがなんでも税率8％で手に入れる！」と息巻くのではなく、現在の家計の状況を踏まえた上で賢い選択をするのがベスト。

焦らず、家族でじっくり話し合いながら理想のマイホームを探しましょう！

住宅購入に関するアンケートに答えると、クオカード10,000円分他が当たります！（※このアンケートは終了しました）